La relación contractual entre casero e inquilino puede generar algunas dudas en cuanto a obligaciones y derechos. Analizamos tres ejemplos comunes que se pueden dar con las recomendaciones de Nerea Rodríguez, de LEAN abogados.
1. ¿Qué pasa con mi contrato de alquiler si fallece mi casero?
En caso del fallecimiento del arrendador, el inquilino deberá revisar el contrato de alquiler y leer en el mismo si el difunto casero actuaba como propietario o usufructuario del inmueble. En el primer caso, la ley contempla que, si el casero era el propietario de la vivienda, los términos fijados en el contrato se mantienen hasta su total cumplimiento.
Revisar las condiciones del contrato
Hay muchos contratos de arrendamiento que no se dan de alta y, por consiguiente, no se preocupan de establecer en el mismo (ni de acreditar) al arrendatario su condición ante la propiedad. En ocasiones, al fallecer el arrendador, los herederos suelen finalizar el contrato. Por esta razón, Nerea Rodríguez, de LEAN Abogados explica que «en la práctica, no todos los contratos de arrendamiento se dan de alta en la AEAT, ni mucho menos se inscriben en el Registro de la Propiedad. Por ello, es muy importante de que el arrendatario se asegure de que realmente, quien actúa como arrendador, es propietario del inmueble o simplemente, ostenta algún derecho sobre el mismo.
¿Cómo podemos saber si el arrendador es propietario del inmueble?
Para saberlo bastará con solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad que corresponda al inmueble, donde constan los titulares del mismo y, en su caso, los usufructuarios, además de solicitar una fotocopia del DNI del arrendador. Otra opción es solicitar el título de la propiedad al arrendador, «pero suelen ser mucho más reticentes a facilitar este tipo de documentos a los inquilinos», señala Nerea Rodríguez.
Teniendo toda la información posible acerca de la propiedad, los inquilinos se asegurarán de que en el contrato de arrendamiento el arrendador actúa conforme a la realidad, evitando así posibles problemas, como es en el caso del fallecimiento del mismo.
Si, por el contrario, el casero era el usufructuario de la vivienda, serán los nuevos dueños quienes decidan si el contrato del inquilino se extingue, se mantiene en sus términos, o se fijan unos nuevos.
¿Hasta cuándo se mantienen las condiciones del contrato?
La Ley contempla que, si el casero era el propietario de la vivienda, los términos fijados en el contrato se mantienen hasta su total cumplimiento. Pero Nerea Rodríguez advierte que hay prestar atención artículo 9 de la LAU:
“Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”.
Es decir, que si al fallecer el arrendador sus herederos necesitaran su vivienda para darle uso de habitual, se aplicaría de esta forma la extinción del contrato.
2. He alquilado una vivienda para mí, ¿puedo subarrendar una de las habitaciones si no la uso?
El subarriendo de habitaciones es una práctica legal, siempre que lo apruebe el propietario del inmueble. Es recomendable realizar un contrato a las personas subarrendadas donde se especifique:
- Las zonas cedidas.
- Las normas en la vivienda.
- Duración del subarriendo.
- Cuantía de la renta, sin superar el alquiler.
¿Qué sucede si el propietario niega el subarriendo? En este caso, tendrá que incluir una cláusula en el contrato en el que indique esta prohibición. El casero podrá rescindir el contrato si el inquilino incumple.
3. ¿Tengo que avisar a mi casero de que mi pareja se muda conmigo?
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el inquilino no está obligado a notificar a su casero su situación de convivencia. No obstante, hay abogados que consideran que sí es recomendable pues de este modo el arrendatario podrá ejercer sus derechos y anticiparse a posibles disputas.
Si, por ejemplo, el inquilino no comunica a su propietario que su pareja comienza a vivir con él y el arrendador termina por darse cuenta, éste podría considerar que se ha producido un subarriendo no consentido en el contrato de alquiler, que terminaría por verse finalizado.
Para Nerea Rodríguez, de LEAN abogados, «esta notificación beneficia también al arrendador, ya que incluso puede elevar la renta o incluir a la pareja como arrendataria, por lo que en casos de impago podría ir no sólo contra el patrimonio de una persona, sino de dos».
La LAU contempla la subrogación de la pareja en el arrendamiento para el caso del fallecimiento del arrendatario, siempre que estén casados, o sin estarlo puedan acreditar una convivencia mínima de dos años o sin dicho requisito, si tienen descendencia común. Para ejercer este derecho hay que comunicar la muerte en el plazo de tres meses al arrendador, junto con la documentación acreditativo de la defunción y el cumplimiento de los requisitos expresados.
Comments are closed.