Nuestro compañero, Román Cano, de RZS Abogados analiza un reciente caso de éxito relacionado con un procedimiento civil de reclamación de cantidad frente a un banco por la entrega a cuenta de viviendas aportadas por cooperativistas en una promoción inmobiliaria que finalmente no se realizó.
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La reciente Sentencia de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, número 110/2022, de 3 de marzo, acuerda estimar íntegramente el recurso de apelación formulado por este despacho, en nombre de varios clientes cooperativistas que reclamaban entregas a cuenta de viviendas cuya construcción finalmente no llegó a iniciarse. En la demanda, presentada en su día frente a la entidad financiera, se ejercía la acción de responsabilidad de la entidad fundada en el art. 1 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, puesto que las cantidades entregadas por lo cooperativistas no se encontraban debidamente garantizadas mediante aval o contrato de seguros ni se habilitó cuenta especial alguna como exige la normativa.
Resulta relevante la condición de miembro del Consejo Rector y la posible existencia de responsabilidad en la omisión de los requisitos y garantías exigidos para una promoción en régimen de cooperativa de viviendas.
Es de resaltar que los artículos 4 y 5 del derogado Decreto 3114/1968 establecían la obligación de prestar las garantías a cargo de los miembros del Consejo Rector de las cooperativas, y la actual Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, se refiere a la figura de «promotores o gestores». Por tanto, resulta relevante la condición de miembro del Consejo Rector y la posible existencia de responsabilidad en la omisión de los requisitos y garantías exigidos para una promoción en régimen de cooperativa de viviendas. En este caso, algunos de los demandantes fueron integrantes del Consejo Rector de la cooperativa.
Sin garantías de devolución del anticipo de la promoción inmobiliaria
Por aplicación de la Ley 57/1968, en los supuestos de entrega de cantidades por cooperativistas para la adquisición de viviendas construidas en régimen de cooperativa, rige la responsabilidad legal de las entidades bancarias en cuyas cuentas se ingresan cantidades destinadas al pago de los contratos de compraventa. Esta responsabilidad legal opera en los supuestos en los que la entidad no vela por la obligación de las promotoras de constituir las garantías tendentes a asegurar la devolución de las mismas a los compradores cuando la construcción no se inicia o no llega a buen fin.
Responsabilidad de la entidad bancaria
Lo significativo de esta Sentencia radica en que la Audiencia aprecia la responsabilidad de la entidad aun en el supuesto, como aquí aconteció, en que los cooperativistas integrasen a su vez el Consejo Rector de la cooperativa de viviendas. En efecto, determina la Audiencia Provincial: “Ha de tenerse en cuenta que los cooperativistas, incluso los integrados en el Consejo Rector, encomendaron toda la gestión legal y técnica de la promoción a una entidad gestora especializada y que por más que algunos de ellos fueran miembros de dicho órgano, tal condición no ha de privarles de su derecho a reclamar al banco el importe de las cantidades entregadas. […] Es claro que cuando se gesta la constitución de una cooperativa para afrontar una promoción de viviendas hay que constituir un Consejo Rector, que lleve la iniciativa, en el que se suelen integrar los inspiradores de la idea, los primeros cooperativistas, cosa que no les convierte en expertos de la promoción inmobiliaria”.
La entidad bancaria no garantizó debidamente las cantidades que a modo de anticipo fueron ingresadas por los cooperativistas.
En definitiva, concluye la Sentencia para la estimación íntegra del recurso de apelación que la entidad bancaria en este supuesto no fue un tercero sino un partícipe más de la voluntad de los cooperativistas sobre las operaciones inmobiliarias y, pese al pleno conocimiento que tenía de la promoción, no garantizó debidamente las cantidades que a modo de anticipo fueron ingresadas por los cooperativistas, incluso aquellos que siendo cooperativistas además integraban el Consejo Rector de la cooperativa. Por ello, no habiendo dado cumplimiento a las exigencias legales para garantizar la efectiva devolución de los anticipos, resulta responsable la entidad financiera del pago de estas cantidades a los cooperativistas.
Sentencia recurrida
Por último, hay que indicar que la Sentencia no es firme y ha sido recurrida en Casación por la entidad financiera, por lo que habrá que estar al resultado de la admisión del recurso y, en su caso, resolución del referido recurso.
Román Cano forma parte de RZS Abogados, despacho asociado en Guadaliuris.
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